Nel mercato immobiliare italiano cresce l’attenzione verso l’efficienza energetica degli immobili, ma il patrimonio residenziale resta in larga parte ancora obsoleto. È quanto emerge dal focus dell’ENEA nel rapporto FIAIP-ICom, che analizza le tendenze del settore sulla base di sondaggi condotti tra gli agenti immobiliari associati. Il dato più rilevante riguarda il divario tra la crescente sensibilità del mercato e la reale qualità energetica degli edifici: nel 2025 l’interesse per le abitazioni efficienti è aumentato, ma circa il 75% degli edifici residenziali in Italia continua a essere considerato obsoleto e inefficiente. Una fotografia che conferma come la transizione energetica del patrimonio immobiliare proceda ancora lentamente, nonostante l’efficienza sia sempre più collegata al valore degli immobili e alle prospettive di vendita.
Rapporto ENEA FIAIP-ICom: cresce la domanda di strumenti di valutazione più avanzati
Secondo il rapporto ENEA, quasi il 70% dei professionisti del settore immobiliare dichiara di avere bisogno di strumenti di valutazione più avanzati. L’esigenza è quella di disporre di metodologie capaci di riflettere in modo adeguato il premio riconosciuto agli immobili ristrutturati ad alta efficienza energetica, le cosiddette “ristrutturazioni ecocompatibili”.
Il tema è centrale perché la qualità energetica degli edifici sta entrando sempre più nella determinazione del prezzo, ma il mercato non sembra ancora disporre di strumenti omogenei e sufficientemente evoluti per misurare con precisione il valore aggiunto degli interventi di riqualificazione. La richiesta degli agenti immobiliari mostra quindi una trasformazione in corso: l’efficienza energetica non è più soltanto un elemento tecnico, ma diventa un parametro economico e commerciale.
Classi energetiche E, F e G ancora dominanti nel patrimonio immobiliare
Nonostante la crescita dell’interesse verso gli immobili più efficienti, le classi energetiche con le prestazioni più basse continuano a rappresentare la parte prevalente del patrimonio immobiliare analizzato. Gli edifici nelle classi energetiche E, F e G rappresentano circa il 61% delle villette a schiera e arrivano fino al 71% dei monolocali e degli appartamenti con tre locali.
Il rapporto segnala inoltre che questa tendenza è rimasta sostanzialmente stabile rispetto al 2024. Il dato conferma la persistenza di una criticità strutturale: una parte molto ampia degli immobili residenziali italiani resta collocata nelle fasce energetiche meno performanti, con effetti diretti sui consumi, sui costi di gestione e sulla competitività degli immobili sul mercato.
Vendite di immobili a basso consumo: aumentano alcune tipologie, ma il quadro resta disomogeneo
Lo studio evidenzia anche alcune variazioni nella distribuzione delle vendite per tipologia di immobile a basso consumo energetico. Rispetto all’anno precedente, le transazioni relative ad appartamenti con due camere da letto e case unifamiliari sono aumentate di circa 6 punti percentuali.
L’incremento, tuttavia, non è uniforme. Le differenze territoriali e di zona incidono in modo significativo sulla presenza di abitazioni efficienti nelle compravendite. Il mercato mostra quindi segnali di evoluzione, ma questi cambiamenti risultano ancora fortemente condizionati dalla localizzazione degli immobili e dal segmento di appartenenza.
Periferie e zone di pregio: il divario energetico pesa sul valore degli immobili
Uno degli aspetti più significativi emersi dal focus riguarda il divario tra aree periferiche e zone residenziali di pregio. Nelle aree periferiche, gli immobili venduti rientrano prevalentemente nelle classi energetiche meno performanti, cioè E, F e G, mentre la quota di edifici nelle classi ad alta efficienza energetica, A e B, raggiunge a malapena il 5%.
La situazione cambia nettamente nelle zone residenziali di pregio, dove la percentuale di immobili nelle classi di efficienza energetica più elevate si avvicina al 50%. Questo dato conferma che l’efficienza energetica sta diventando sempre più un fattore determinante per l’incremento del valore immobiliare, soprattutto nei segmenti di mercato più qualificati.
La differenza tra periferie e aree di pregio evidenzia anche un possibile rischio di polarizzazione: gli immobili energeticamente efficienti tendono a concentrarsi nelle zone più forti del mercato, mentre nelle aree periferiche resta prevalente un patrimonio meno performante e più difficile da valorizzare.
APE sempre più utile, ma non ancora decisivo nelle scelte di acquisto
Gli agenti immobiliari segnalano che gli acquirenti considerano sempre di più l’Attestato di Prestazione Energetica, noto come APE, uno strumento utile per individuare le case più efficienti dal punto di vista energetico. L’APE assume quindi un ruolo crescente nella fase informativa della compravendita, contribuendo a rendere più visibile la qualità energetica dell’immobile.
Allo stesso tempo, però, il documento non svolge ancora un ruolo decisivo nelle decisioni di acquisto. L’interesse aumenta, ma non sempre si traduce in una scelta determinante. Il mercato appare quindi in una fase intermedia, nella quale la consapevolezza energetica cresce ma non ha ancora raggiunto un peso pienamente vincolante nelle trattative immobiliari.
Venditori ancora poco consapevoli: oltre il 54% non considera adeguatamente la classe energetica
Il rapporto mette in evidenza uno squilibrio evidente tra domanda e offerta. Da un lato, la domanda mostra una crescente attenzione alla classe energetica degli immobili; dall’altro, oltre il 54% dei venditori non riconosce e non tiene ancora adeguatamente conto dell’importanza della classe energetica nella definizione del prezzo o nella preparazione dell’immobile per la vendita.
Questo dato indica che una parte rilevante dell’offerta immobiliare continua a sottovalutare l’impatto dell’efficienza energetica sul posizionamento di mercato. La conseguenza è un disallineamento tra ciò che gli acquirenti iniziano a cercare e ciò che molti venditori considerano realmente rilevante nella valorizzazione dell’abitazione.
Incentivi instabili, mutui verdi frammentati e banche prudenti: il nodo degli investimenti
La situazione descritta dallo studio è legata anche alla mancanza di misure e incentivi stabili e a lungo termine. Il mercato della riqualificazione energetica risente infatti dell’incertezza sugli strumenti di sostegno e della frammentazione delle soluzioni finanziarie disponibili.
I prestiti verdi e i mutui verdi rimangono poco conosciuti dagli acquirenti e non ancora sufficientemente diffusi. A questo si aggiunge la prudenza di molte banche, che dubitano che il mercato della riqualificazione energetica sia in grado di garantire un ritorno finanziario adeguato.
Il risultato è un possibile circolo vizioso: l’assenza di strumenti stabili e conosciuti frena gli investimenti, mentre la cautela del sistema finanziario contribuisce a rallentare la diffusione degli interventi di efficientamento. Un meccanismo che rischia di soffocare lo sviluppo del settore proprio nel momento in cui l’efficienza energetica inizia ad assumere un peso crescente nel mercato immobiliare.
Superbonus e aumento del valore degli immobili efficienti
Lo studio evidenzia un impatto crescente dell’efficienza energetica sui prezzi di vendita. Il 91,44% dei professionisti del settore segnala un aumento del valore di mercato degli immobili a basso consumo energetico in seguito al Superbonus.
Si tratta di un segnale particolarmente rilevante, perché mostra come gli interventi di riqualificazione possano avere effetti tangibili sulla percezione e sulla determinazione del prezzo degli immobili. Il dato suggerisce che il legame tra prestazioni energetiche e valore di mercato potrebbe diventare sempre più evidente nei prossimi anni, incidendo sulle dinamiche delle compravendite e sulla competitività degli edifici residenziali.
ENEA al Senato: Ilaria Bertini alla presentazione del rapporto
Alla presentazione del rapporto al Senato, a Roma, ha partecipato Ilaria Bertini, direttrice del Dipartimento Efficienza Energetica dell’ENEA. La presenza dell’ENEA conferma la centralità del tema dell’efficienza energetica degli edifici nelle politiche di valorizzazione del patrimonio immobiliare e nella lettura delle trasformazioni in atto nel settore.
Il quadro che emerge dal focus ENEA nel rapporto FIAIP-ICom è quello di un mercato in evoluzione, ma ancora segnato da forti criticità. Da una parte, aumenta l’interesse per le abitazioni efficienti e cresce il riconoscimento del loro impatto sul valore immobiliare. Dall’altra, il patrimonio residenziale resta in gran parte inefficiente, i venditori non sempre considerano la classe energetica nella formazione del prezzo e gli strumenti finanziari per sostenere la riqualificazione appaiono ancora frammentati.
La distanza tra domanda, offerta e qualità energetica degli immobili rappresenta dunque uno dei nodi principali del mercato immobiliare italiano nel 2025. L’efficienza energetica si conferma sempre più come un fattore di valore, ma la sua piena integrazione nelle dinamiche di mercato richiede strumenti di valutazione più avanzati, maggiore consapevolezza e misure stabili capaci di sostenere gli investimenti nel lungo periodo.
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